Sin embrago la realidad a
cambiado sustancialmente, al ser esta una figura tan cotidiana, que nos afecta
a la mayoría de los españoles, debido a la preferencia por la compra de
inmuebles frente al alquiler, al
denominado boom inmobiliario donde se ha estimulado la adquisición de viviendas
fiscal y financieramente, a la facilidad con que las hipotecas se han concedido
por las EEFF, al devenir futuro que esta
situación ha tenido como consecuencia de la crisis que vivimos, al
desconocimiento por parte de los hipotecados de las cláusulas que firmaban, y a
la responsabilidad que estos asumen en caso de impago, lo que se está
traduciendo en el vertiginoso aumento de las ejecuciones hipotecarias, los
desahucios y a que los hipotecados ejecutados, además de perder su vivienda
sigan siendo deudores, un verdadero drama social, que requiere una revisión
urgente de dicha legislación y alternativas como la dación en pago se han
puesto sobre la mesa.
No entraré en la cuestión
jurídica de la ley hipotecaria, primero por no ser experto, aunque alguna
experiencia si tengo adquirida durante los años que trabajé como responsable de
la gestión del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados en Sevilla, y segundo por no aburrir al personal. No obstante si
describiré algunos de los aspectos fundamentales del funcionamiento de las
hipotecas.
En primer lugar, las hipotecas se
establecen sobre un inmueble, el cual cuenta con una tasación independiente,
admitida como valor de la vivienda por parte del las EEFF, es decir un valor de
mercado en el momento de su concesión. El porcentaje de hipoteca a conceder
aunque por criterios de prudencia, no debe superar el 80% de la tasación, ha
habido sobrevaloración en las tasaciones y entidades que han concedido préstamos
que ha llegado hasta el 100% de ese valor de tasación.
La responsabilidad hipotecaria
que recae sobre el inmueble y en su defecto sobre el deudor, según el Código
Civil, y las propias estipulaciones hipotecarias, que son la que se firma en la
escritura publica que la constituye, alcanza al principal en su totalidad, a
los intereses ordinarios y a los
intereses moratorios (en caso de no especificarse máximo tres años). Los
intereses moratorios, es decir los fijados para caso de impago, suelen ser
elevados, y aunque teóricamente pactados, son los establecidos por las EEFF. Por
aplicación de esta regla, la responsabilidad suele oscilar entre el 1,5 y 2
veces, del importe del principal, aunque conozco casos que superan el doble.
Como curiosidad fiscal, existe una excepción a la regla general de quien es el
sujeto pasivo del AJD que supone la firma de una hipoteca, mientras la regla
general, en todos los Actos Jurídicos es que el obligado al pago de dicho
impuesto es “la persona a favor de quien se constituye, sin que la ley haya cambiado esta literalidad, los obligados
al pago no son los bancos si no los hipotecados, lo que entiendo como una
aberración, pero ganada en los tribunales por los poderosos servicios jurídicos
de las EEFF y supone un gasto considerable.
Que ocurre cuando se deja de
pagar una hipoteca, pues que entran en funcionamiento abusivos intereses
moratorios, y se responde del principal mas los intereses ordinarios y los
moratorios, mas algún otro gasto que suelen establecer las EEFF por impago. En
caso de impago por parte del hipotecado, entrará en funcionamiento la ejecución de la finca, el precio obtenido,
se aplicará a la deuda pendiente y el resto seguirá debiéndose a la Entidad ejecutante, y el
deudor (antes hipotecado) ahora sin vivienda y desahuciado seguirá respondiendo
de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros en aplicación del Código
Civil, no existe aquí analogía con lo que ocurre en un proceso concursal de las
sociedades, es mas las deudas se trasmiten a sus herederos en caso de
fallecimiento, del hipotecado original.
Pues bien el precio de ejecución
de penderá del momento en que se efectúe el procedimiento judicial de
ejecución, si existe un desplome de los precios de la vivienda, como ha
ocurrido, en algunos casos la ejecución puede saldar escasamente el 50% del valor
de tasación inicial, todavía queda según los casos un buen trecho para cubrir
la deuda, así que la situación no puede presentar una panorama mas desolador,
como se está viendo estos días, tanto por la caída del superinflacionado
mercado inmobiliario en España, como por la situación de perdida de ingresos y
de trabajo, que están sufriendo millones de españoles.
Lógicamente una legislación
nacida en el siglo XIX, al calor de la codificación, por muy buena ley que sea,
no está adaptada al momento en que se aplica, mas de 150 años después, luego
necesariamente dichos mecanismos exigen una inmediata revisión. Se han aportado
ideas como la dación en pago, mediante la cual la entrega del inmueble
liberaría totalmente al hipotecado, como ocurre en otros países, solución que
lógicamente no gusta a las EEFF.
No obstante habrá que aportar
soluciones que acerquen a una solución satisfactoria a todas las partes. La
tasación, un documento necesario para fijar el valor del inmueble o la cosa a
hipotecar, en su momento inicial, luego
no vincula a la entidad que la aceptó como valor, corriendo todo el riesgo de
la imprevisible valoración de los mercados en perjuicio del hipotecado, aunque
entiendo que debería vincularse toda la vida de la hipoteca, ya que es un activo
que forma parte del balance de las EEFF, por no entrar en el tema tan actual de
los activos tóxicos y el saneamiento bancario, que no solo les cuesta a los
hipotecados, sino que otra parte recae sobre el resto de la población vía
fondos públicos aportados al saneamiento de las EEFF, sin haber tenido arte ni
parte en el fallido contrato hipotecario.
El futuro, si es que se quiere
abordar el tema habrá que pensar en una tasación permanente, lo mismo que lo es
el principal y los intereses, así como en que los importes a conceder en las
hipotecas tendrán que bajar del porcentaje de tasación del inmueble (
actualmente un 80%), en torno al 60%. Por otro lado debería limitarse la
garantía hipotecaria y que no podrá sobrepasar el valor de la tasación, y esta debiera ser el valor de la ejecución,
dándose el caso que el ejecutado hipotecario pueda percibir de ese importe, el resto no aplicado a la
cancelación de la deuda.También deberá abordarse una revisión de garantías mínimas antes de realizar desahucios, y establecer en casos y condiciones, pueden realizarse, donde debiera respetarse la vivienda habitual a cambio de unos alquileres módicos y durante unos plazos legales mínimos, donde puedan establecerse moratorias de garantía e incluso que el ejecutado pueda readquirir su antigua vivienda, en determinados plazos y condiciones, lo que permite cierto margen de respiro, cuando la situación económica cambie.
Si la cuestión se desarrollara
por estos derroteros, lo que unido a las medidas fiscales, que afectarán a la
adquisición de vivienda nueva, a partir del próximo año como son la subida del
IVA del 4% al 10% y la eliminación, de la deducción por vivienda habitual en el
IRPF, habrá que pensar necesariamente en un modelo diferente en cuanto a la
tenencia de la vivienda en España, mas a favor del alquiler que de la
adquisición en propiedad, al menos a quien no carezca de recursos suficientes, lo que tradicionalmente fue la opción mas
frecuente en nuestro país, al igual que ocurre en el resto de Europa, así son
las cosas.
Antonio Urbano Mármol
Economista.
Otros sitios donde se ha publicado:
http://www.cosasdeandalucia.com/web/index.php/tribuna-libre/2972-revision-del-modelo-hipotecario-actual-y-los-posibles-modos-de-tenencia-de-la-vivienda.html
Algunos de los periódicos donde ha sido publicado un resumen de este artículo
Economista.
Otros sitios donde se ha publicado:
http://www.cosasdeandalucia.com/web/index.php/tribuna-libre/2972-revision-del-modelo-hipotecario-actual-y-los-posibles-modos-de-tenencia-de-la-vivienda.html
Algunos de los periódicos donde ha sido publicado un resumen de este artículo
http://www.diariodesevilla.es/article/opinion/1390071/revisar/modelo/hipotecario.html
http://www.eldiadecordoba.es/article/opinion/1389692/revisar/modelo/hipotecario.html
http://www.eldiadecordoba.es/article/opinion/1389692/revisar/modelo/hipotecario.html
http://www.malagahoy.es/article/opinion/1390000/revisar/modelo/hipotecario.html
http://www.diariodecadiz.es/article/opinion/1389618/revisar/modelo/hipotecario.html
http://www.granadahoy.com/article/opinion/1389826/revisar/modelo/hipotecario.html
http://www.diariodejerez.es/article/opinion/1389938/revisar/modelo/hipotecario.html
http://www.diariodecadiz.es/article/opinion/1389618/revisar/modelo/hipotecario.html
http://www.granadahoy.com/article/opinion/1389826/revisar/modelo/hipotecario.html
http://www.diariodejerez.es/article/opinion/1389938/revisar/modelo/hipotecario.html
Amigo Antonio muy buena entrada.
ResponderEliminarTodos firmamos una hipoteca cuando compramos un piso sin leerla. Pero que sentido tiene leerla, son las condiciones que te pone el que te da el dinero para comprar la casa de tus sueños, o la que necesitas. Si no aceptas las condiciones no te la dan y punto.
Entrando en el abuso de poder que constituyen las condiciones aplicadas a la concesion de una hipoteca, efectivamente una ley de mas de un siglo por muy buena que sea hay que adaptarla a los tiempos, y la dacion en pago es la figura mas justa que existe.
Cierto es que las cosas han cambiado, que ya el ladrillo, no es un refugio de capital, que los inmuebles nunca bajan de valor siempre suben, es un tópico obsoleto en estos tiempos, por lo que las EEFF deberán ajustarse aun mas a la hora de conceder hipotecas, como dices en lugar del 80% tendrá que ser el 70 o el 60, pero en caso de desastre, tu entregas tu piso y adiós muy buenas te quitas un problema de encima.
En cuanto al cambio de mentalidad respecto a la propiedad, sera muy difícil que cambie mientras el alquiler de una vivienda tenga los precios que tienen hoy día. Si alquilar una vivienda te supone pagar un 40% mas todos los meses de los que pagarías por la cuota de una hipoteca, si compras un piso en propiedad, siempre preferirás lo segundo. A no ser que no dispongas de ese 30 o 40% del valor de la vivienda que deberás aportar para que con la hipoteca puedas comprar la vivienda en cuestión.
Efectivamente amigo Pepe, el futuro acuerdo, respecto a la reforma que se adoptará está por definir, y dependerá del acuerdo de todos los intereses en juego: EEFF, sociedad, partidos políticos, lobbys de constructores y promotores etc. La dación en pago es una alternativa, al igual que existe en otros países, pero también se debe abordar las condiciones de ejecución y desahucio, de forma que aquellos que pierdan su vivienda no se queden en la calle. Las entidades financieras reciben moratorias y ayudas públicas para sanear sus cuentas, pero estos no se comportan igual con los desahuciados, lo que está provocando un fuerte drama social, como estamos viendo. También si se impone finalmente que los ejecutados puedan seguir disfrutando de su vivienda habitual bajo formulas de alquiler mínimo garantizado e incluso la posibilidad de poder recomprar su vivienda, cuando cambien las condiciones económicas, lo que me parece de absoluta justicia. Nada de esto es gratis y las EEFF, lo aceptarán a cambio de algo.
ResponderEliminarEn el futuro, y como afectará esta reforma a la forma y cuantías a conceder en las hipotecas, mucho me temo que las EEFF acepten este nuevo escenario a cambio de conceder menores importes, y que los particulares tengan que aportar mas auto-financiación en la compra, de todo esto puede preverse que la opción de compra será menos ventajosa, para quienes no dispongan de esos recursos, que ha sido en estos años de atrás y es posible que se vuelva con fuerza la formula del alquiler.
Hasta ahora las condiciones actuales, hacían mas rentable económicamente, como tu dices, comprar que alquilar, pero en el momento que esto cambie, como reposicionamiento de las EEFF, ante estas nuevas condiciones hipotecarias, y es posible que se produzca tanto un encarecimiento de las hipotecas, al tiempo que se exija disponer de mas recurso propios, para adquirir la vivienda, y que se reactive el mercado de alquiler, como lo fue tradicional en España y lo es en el resto de Europa. También creo que ello exigirá, tanto por la vía legislativa como por adecuación de las nuevas circunstancias de los mercados, una revisión del modelo legal y de precios de los alquileres. Las reformas acometidas por la Ley Boyer en el mercado de alquiler, en torno a los años 87/90, tuvieron unos efectos perversos en las condiciones impuestas a los arrendatarios, lo que también contribuyó en alguna medida a cambiar la preferencia a favor de la compra de vivienda.
Esto es un modelo que depende de varios factores y variables, y como en todos los modelos los cambios en una de ellas ocasionan necesariamente un reposicionamiento del resto, para que el modelo siga funcionando, no obstante nadie tiene una bola de cristal, para prever el futuro que está por diseñar aunque parece que la necesidad y urgencia social lo ha impuesto en la agenda política a corto plazo.