miércoles, 31 de octubre de 2012

LA NECESARIA REVISION DEL MODELO HIPOTECARIO ACTUAL Y SUS POSIBLES CONSECUENCIAS SOBRE LOS MODOS DE TENENCIA DE LA VIVIENDA


La Ley Hipotecaria Española tuvo su última redacción en el Texto Refundido de 1946, pero tiene sus orígenes en 1861, si bien ha tenido pocos cambios sustanciales en cuanto a sus planteamientos iniciales y principios inspiradores, lo que la dota de una fuerte solidez jurídica, al tiempo que se considera por los juristas una buena ley.

Sin embrago la realidad a cambiado sustancialmente, al ser esta una figura tan cotidiana, que nos afecta a la mayoría de los españoles, debido a la preferencia por la compra de inmuebles frente al alquiler,  al denominado boom inmobiliario donde se ha estimulado la adquisición de viviendas fiscal y financieramente, a la facilidad con que las hipotecas se han concedido por las EEFF,  al devenir futuro que esta situación ha tenido como consecuencia de la crisis que vivimos, al desconocimiento por parte de los hipotecados de las cláusulas que firmaban, y a la responsabilidad que estos asumen en caso de impago, lo que se está traduciendo en el vertiginoso aumento de las ejecuciones hipotecarias, los desahucios y a que los hipotecados ejecutados, además de perder su vivienda sigan siendo deudores, un verdadero drama social, que requiere una revisión urgente de dicha legislación y alternativas como la dación en pago se han puesto sobre la mesa.

No entraré en la cuestión jurídica de la ley hipotecaria, primero por no ser experto, aunque alguna experiencia si tengo adquirida durante los años que trabajé como responsable de la gestión del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en Sevilla, y segundo por no aburrir al personal. No obstante si describiré algunos de los aspectos fundamentales del funcionamiento de las hipotecas.

En primer lugar, las hipotecas se establecen sobre un inmueble, el cual cuenta con una tasación independiente, admitida como valor de la vivienda por parte del las EEFF, es decir un valor de mercado en el momento de su concesión. El porcentaje de hipoteca a conceder aunque por criterios de prudencia, no debe superar el 80% de la tasación, ha habido sobrevaloración en las tasaciones y entidades que han concedido préstamos que ha llegado hasta el 100% de ese valor de tasación.

La responsabilidad hipotecaria que recae sobre el inmueble y en su defecto sobre el deudor, según el Código Civil, y las propias estipulaciones hipotecarias, que son la que se firma en la escritura publica que la constituye, alcanza al principal en su totalidad, a los intereses ordinarios  y a los intereses moratorios (en caso de no especificarse máximo tres años). Los intereses moratorios, es decir los fijados para caso de impago, suelen ser elevados, y aunque teóricamente pactados, son los establecidos por las EEFF. Por aplicación de esta regla, la responsabilidad suele oscilar entre el 1,5 y 2 veces, del importe del principal, aunque conozco casos que superan el doble. Como curiosidad fiscal, existe una excepción a la regla general de quien es el sujeto pasivo del AJD que supone la firma de una hipoteca, mientras la regla general, en todos los Actos Jurídicos es que el obligado al pago de dicho impuesto es “la persona a favor de quien se constituye, sin que la ley  haya cambiado esta literalidad, los obligados al pago no son los bancos si no los hipotecados, lo que entiendo como una aberración, pero ganada en los tribunales por los poderosos servicios jurídicos de las EEFF y supone un gasto considerable.


Que ocurre cuando se deja de pagar una hipoteca, pues que entran en funcionamiento abusivos intereses moratorios, y se responde del principal mas los intereses ordinarios y los moratorios, mas algún otro gasto que suelen establecer las EEFF por impago. En caso de impago por parte del hipotecado, entrará en funcionamiento  la ejecución de la finca, el precio obtenido, se aplicará a la deuda pendiente y el resto seguirá  debiéndose a la Entidad ejecutante, y el deudor (antes hipotecado) ahora sin vivienda y desahuciado seguirá respondiendo de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros en aplicación del Código Civil, no existe aquí analogía con lo que ocurre en un proceso concursal de las sociedades, es mas las deudas se trasmiten a sus herederos en caso de fallecimiento, del hipotecado original.

Pues bien el precio de ejecución de penderá del momento en que se efectúe el procedimiento judicial de ejecución, si existe un desplome de los precios de la vivienda, como ha ocurrido, en algunos casos la ejecución puede saldar escasamente el 50% del valor de tasación inicial, todavía queda según los casos un buen trecho para cubrir la deuda, así que la situación no puede presentar una panorama mas desolador, como se está viendo estos días, tanto por la caída del superinflacionado mercado inmobiliario en España, como por la situación de perdida de ingresos y de trabajo, que están sufriendo millones de españoles.

Lógicamente una legislación nacida en el siglo XIX, al calor de la codificación, por muy buena ley que sea, no está adaptada al momento en que se aplica, mas de 150 años después, luego necesariamente dichos mecanismos exigen una inmediata revisión. Se han aportado ideas como la dación en pago, mediante la cual la entrega del inmueble liberaría totalmente al hipotecado, como ocurre en otros países, solución que lógicamente no gusta a las EEFF.

No obstante habrá que aportar soluciones que acerquen a una solución satisfactoria a todas las partes. La tasación, un documento necesario para fijar el valor del inmueble o la cosa a hipotecar, en su momento inicial,  luego no vincula a la entidad que la aceptó como valor, corriendo todo el riesgo de la imprevisible valoración de los mercados en perjuicio del hipotecado, aunque entiendo que debería vincularse toda la vida de la hipoteca, ya que es un activo que forma parte del balance de las EEFF, por no entrar en el tema tan actual de los activos tóxicos y el saneamiento bancario, que no solo les cuesta a los hipotecados, sino que otra parte recae sobre el resto de la población vía fondos públicos aportados al saneamiento de las EEFF, sin haber tenido arte ni parte en el fallido contrato hipotecario.

El futuro, si es que se quiere abordar el tema habrá que pensar en una tasación permanente, lo mismo que lo es el principal y los intereses, así como en que los importes a conceder en las hipotecas tendrán que bajar del porcentaje de tasación del inmueble ( actualmente un 80%), en torno al 60%. Por otro lado debería limitarse la garantía hipotecaria y que no podrá sobrepasar el valor de la tasación, y  esta debiera ser el valor de la ejecución, dándose el caso que el ejecutado hipotecario pueda percibir  de ese importe, el resto no aplicado a la cancelación de la deuda.También deberá abordarse una revisión de garantías mínimas antes de realizar  desahucios, y  establecer en casos y condiciones, pueden realizarse, donde debiera respetarse la vivienda habitual a cambio de unos alquileres módicos y durante unos plazos legales mínimos, donde puedan establecerse moratorias de garantía e incluso que el ejecutado pueda readquirir su antigua vivienda, en determinados plazos y condiciones, lo que permite cierto margen de respiro, cuando la situación económica cambie.

Si la cuestión se desarrollara por estos derroteros, lo que unido a las medidas fiscales, que afectarán a la adquisición de vivienda nueva, a partir del próximo año como son la subida del IVA del 4% al 10% y la eliminación, de la deducción por vivienda habitual en el IRPF, habrá que pensar necesariamente en un modelo diferente en cuanto a la tenencia de la vivienda en España, mas a favor del alquiler que de la adquisición en propiedad, al menos a quien no carezca de recursos suficientes,  lo que tradicionalmente fue la opción mas frecuente en nuestro país, al igual que ocurre en el resto de Europa, así son las cosas.

 Antonio Urbano Mármol
  Economista.

Otros sitios donde se ha publicado:
http://www.cosasdeandalucia.com/web/index.php/tribuna-libre/2972-revision-del-modelo-hipotecario-actual-y-los-posibles-modos-de-tenencia-de-la-vivienda.html
Algunos de los periódicos donde ha sido publicado un resumen de este artículo

domingo, 28 de octubre de 2012

“Cuando las barbas del vecino veas pelar pon las tuyas a remojar”




Hace unos días saltó a la presa la noticia que anunciaba que  “la patronal andaluza CEA despedirá a la mitad de su plantilla a través de un ERE” al parecer la Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA) presentará de forma inminente un expediente de regulación de empleo (ERE) que supondrá el despido de aproximadamente la mitad de sus casi 90 empleados, según fuentes empresariales. 

Cuando las barbas del vecino veas pelar pon las tuyas a remojar, y nunca mejor traído, en el momento que se acaban o reducen las cuantiosas subvenciones que reciben tanto estas organizaciones, como las sindicales (CCOO Y UGT) se acabaron los pingues chiringuitos bien retribuidos, que nunca debieron estar financiados con dinero público, sino con sus propios recursos es decir las cuotas de sus afiliados o asociados, que tomen buena nota los compañeros de mesa (de concertación social, comprada caramente dicho sea de paso, bajo la llamada paz social.

El BOE del 5 de octubre., publicaba el Nuevo Convenio que aplicará CCOO a sus trabajadores, del que resumo lo más significativo:

 Tres pagas extras al año,  subida salarial 2012: 0,05%, 2013: 0,06%, salario mínimo (auxiliar, portero, telefonista, conductor, limpieza etc.): 1.459,82 y  máximo personal de convenio (Técnico superior): 3.413,73

El sindicato hermano (UGT), también financiado principalmente con fondos públicos, como no? tiene unas revisiones anuales del IPC+1,75%, con dos pagas extras anuales, aplicadas las correspondiente revisiones anuales desde que se firmo (2007-2011) en 2012 el abanico salarial mensual sin complementos se encuentra comprendido entre un mínimo de 1.265.87 € y 2.057,03 €, como observareis también superior a las categorías correspondientes de los funcionarios de carrera, lógicamente no estamos hablando de los dirigentes sino de los trabajadores sin cargos.
Convenio de los trabajadores de UGT:

Tanto la CEA, en este caso, como el resto de las Organizaciones empresariales, como los sindicatos UGT y CCOO, han estado financiando sus majestuosas estructuras con subvenciones públicas, y cuando estas comienzan a recortarse, que en mi opinión deberían terminarse definitivamente, para estas organizaciones, al igual que para muchas otras, incluidas la Iglesia Católica, paridos políticos  y cualquiera otra de índole privada (ONGs incluidas).

Esto ocurre al no haberse garantizado sus ingresos con los de sus afiliados, asociados, benefactores, creyentes, voluntarios etc. , y sin no reciben importantes subvenciones publicas no pueden seguir funcionando al menos como lo han hecho hasta ahora, aquí se ha pretendido crear una sociedad civil, al contrario de lo que ocurre en otros países, donde se autofinancian, la a base de subvenciones públicas, lo que entiendo que es una tremenda aberración económica, que además las politiza y limita su independencia.

En contra de esto, ha sido ampliamente difundido el ejemplo dado por el empresario Amancio Ortega (dueño de INDITEX) con su reciente donación a  Caritas de 20 Millones de Euros, este es el camino.

Antonio Urbano Mármol
Economista



sábado, 27 de octubre de 2012

Sobre verdades, mentiras, medias verdades y estadística

Hay verdades, mentiras y estadísticas, los empleados del Sector publico ganan de media el 30% mas que los del Sector Privado,esta noticia saltaba esta semana de manera segada a los medios de comunicación, pero si se lee detenidamente el contenido, cuando lo dan, en ella se explica que la principal causa se debe a los niveles de cualificación y titulación dela 
media de los trabajadores públicos. Otro de talle no menos importante es que se basa en datos de 2010, hay que recordar que desde esa fecha precisamente y hasta final de 2012, los empleados públicos habremos perdido en solo tres años casi el 30% de poder adquisitivo, vía recortes y subidas. 

Parece que algunos medios de comunicación se empeñan en exagerar solo el titular, para predisponer a la opinión pública, de que todavía somos unos privilegiados. Por recordar, este año no solamente se recortado el sueldo, si no que se ha aumentado la jornada laboral, y se ha suprimido días de vacaciones. 

En los años de vino y rosas cuando cualquiera, sin mayor cualificación, ganaba en la construcción por poner un solo ejemplo 3.000 Euros al mes nadie miraba a los funcionarios, o si lo hacia era por encima del hombro, mientras estos se ha tirado un puñado de años preparando una o varias oposiciones, para garantizarse un puesto de trabajo. 

Ahora que pintan bastos y todo vale, si le duelen las muelas, si la banca necesita un rescate, tiene lo que tiene (lo que se ha buscado), si la prima de riesgo está por las nubes, si se ha gastado lo que había y no lo que no había.....................DELE CAÑA AL FUNCIONARIO, no le resolverá nada pero quedará muy bien en el bar delante de sus amigos.




La Encuesta de Estructura Salarial del INE, publicada estos días, y que está dando falsos e interesados titulares, creando un estado de opinión propicia a nuevos recortes salariales a los empleados públicos y a trasladar que somos unos privilegiados: CALUMNIA QUE ALGO QUEDA.Tiene muchos matices que a la mayoría se le escapan, pero que intentaré aclarar breve-mente  Los datos son medios de todos los ocupados en España en 2010, en total 17,5 Millones, son obtenidos mediante encuestas, de las empresas, y estas aportan lo que "dicen que pagan oficialmente", ya sabemos lo que ocurre en las empresas con los salario no todo es A. Corresponde al total de la población activa, donde intervienen todo tipo de categorías, ocupaciones y niveles de formación. Sin embargo los datos de los salarios de la Administración Publica son absolutamente fidedignos, aquí no hay bolsas d fraude, todo es transparente. En la Administración total del estado (CCAA, EELL y Gobierno Central) trabajaban en esa época unos 3.000.000 de personas en total, de los cuales mas de 1.100.000 son docentes y sanitarios, es decir titulados medios y superiores. En las FFAA unos 300.000, también bastante profesionalizada (oficiales y suboficiales), el resto pertenecen al conjunto del resto de las Administraciones Públicas, donde el nivel de titulaciones medias y superiores puede superar en promedio el 50%.


Si de todo esto se extrae una media, quedan explicadas las diferencias, de hecho el estudio si se lee, pone de manifiesto que a medida que aumenta la titulación, los salarios privados son mas elevados.Tampoco se dice que entre 2010 y 2012, los empleados públicos hemos perdido un 30% de poder adquisitivo, como consecuencia de los recortes salariales y la no subida del IPC.




Posiblemente INTERESE MAS EL TITULAR que los detalles, para favorecer un estado de opinión interesada, que justifique los recortes salariales, ya aplicados y los que puedan venir en el futuro, pero la verdad es otra muy distinta, ya sabemos que la estadística es la ciencia del medio pollo, es decir que alguien se come un pollo y otro no se come ninguno, y la estadística y noticia será que cada uno se ha COMIDO 1/2 POLLO.









Antonio Urbano  28 de octubre de 2012